财迷:面子和里子——地王频出以及某些机构被连续罚款背后的楼市趋势

2019-06-08 21017人阅读,共39个回复
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最近事多,且不谈孙宇晨那个大忽悠花了几百万韭菜的钱买下了和巴菲特午餐机会(巴老:晚节不保,我有菊麻麦皮不知当桨不当桨);也不谈米帝和老墨刚达成了毛衣协定,米股大涨;光是看着这楼市,就有无限的趣味。

港真,对于楼市,高层从去年到今年,调子就没变过,这是去年中人日定的调:

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这是今年澎湃(魔都官方喉舌)定的调:

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而一向比较有料的刘煜辉也说最好让房子基建凉拌:

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所以,目测神州上下对楼市的认识一致——应该严控。

但最近各地山大王和地产奸商蠢蠢欲动,地王频出,闹到监管部门准备收紧部分房企公开市场融资:

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然后又有消息说信(trust)托暴雷开始,在微信上那篇文章404了,但度娘一下,还能发现相关文章:

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财迷看了該文内容,窃以为有所夸大(手动狗头),但是信(trust)托最近连续被罚,确实是真的:

 

记得财迷在上一篇文章中提到神州的楼市库存很大:

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这对于地产奸商来说算得上是大件事,但财迷并未详细解毒。列位看官或许并未意识到库存多了对于奸商来说意味着神马,更没想过这个库存和上面的信息背后有神马关联,预示着神马趋势。对储存了国人巨大财富的楼市又有神马影响。为了让列位看官看清形势,趋利避害,财迷这就做个解毒:

一切还要从神州地产奸商的资本循环机制谈起。 

首先,地产奸商一个项目就资本循环来说是大有奥妙。有面子,有里子:

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面子上是按规定办的资金循环体系,里子才是真实的资金循环体系。

面子上具体见下图:

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如上图,一般情况下,某奸商多方打点,然后在某地搞到一块地皮,就准备盖房子赚小钱钱,这个时候他必须取得土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证(俗称四证)。一般土地证最先拿,而时间上靠后且比较难搞到的是施工证。拿到施工证之后,按规定奸商就可以找银行勾兑贷款。 

众所周知,神州银行老总们最喜欢的就是这类地产贷款,毕竟奸商们个个都是人才,说话又好听,说不定还能搞到便宜房子,超喜欢给他们贷款的——于是神州实业家们望眼欲穿的低息贷款就落到了地产商的账户里(现在已经涨了,但也才8%左右)。地产商于是就开工,修了几层之后就可以建售楼处找一堆漂亮妹子来卖房(各地标准不同,据说一线城市是五层),不数月间,顺利回款,这个项目就平稳落地,花开富贵。 

至于这其中的技术操作:包括立项、找设计单位、找施工队、找营销团队妹子等等,那都是细枝末节,影响的是速度快慢而不是成败得失。 

说实话,这样挣钱确实爽。但还有更爽的——实不相瞒,神州一些大地产奸商们里子上的操作比这风骚好几倍。具体如下图:

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就上图所示,大地产奸商,比如XX园、X大、X科,牛的地方就在于项目多,他们巧妙的利用多个项目给自己加杠杆,撬动巨量资金。 

举个栗子,当A项目取得施工证,银行贷款进来之后,大地产商会启动新项目B,新项目一个月之内就能拿到土地证,然后奸商们就把项目B的土地证抵押给项目A的公司。当银行给项目A放款的同时,就等于给新项目B也放款了。 

这背后的巨大油水在于——地产奸商们的自有资金被占用时间从半年缩短到了一个左右,就有更多自有资金去启动新项目,只要项目够多,辣么就可以通过跑量赚取巨额利润——这和沃尔玛、国美、京东之流通过跑量赚钱是一个道理。薄利多销,压制对手。唯一不同的是,神州大地产商的议价权并木有沃尔玛、国美、京东辣么大,给他们十个胆子,也不敢在土地价格上和各地山大王唧唧歪歪。于是乎上游亏钱下游补,偷工减料卖精装修房,高周转搞出楼垮垮,早已不是新闻。 

当然,其中也有如下风险:第一,这个游戏一旦开始那就不能停下来,否则没有更多的项目,就代表着木有利润,木有利润银行的债就还不上(之前买土地已经被榨干了,只能靠银行维持)。 

第二,实际上大地产奸商们在尽量用一个项目的资金撬动好几个项目,这就好比杂耍玩飞斧:

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如果这几个飞在天上的项目都顺利接住(资金回笼),那自然花开富贵,各生欢喜,大碗吃酒肉,大秤分金银。但是如果一旦有一个接不住,砸下来那就不仅仅是砸到花花草草辣么简单,搞不好是要头破血流——这就是为啥X大言午主席天天火烧屁股一样地推动大家赶紧卖房,因为越往后,接不住的概率就越大:

至于各路小地产奸商,其里子上的资金循环又是另一幅图景:

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前面讲了,越往后韭菜越少,项目砸得自己头破血流的可能性就越大。所以如上图所示,小奸商也会寻求尽快建好房资金回笼。但是他们并木有辣么多项目可以腾挪周转,辣么该怎么办?——这个时候就是资本进场,普渡众生的时侯。信(trust)托这个东东恰好就出现——还记得之前姥爷严查的影子银行么?就是哪种券商美女在银行内摆个桌子笑眯眯地推销某种“刚性兑付”的理财产品哪种。很多大爷大妈以为这是银行卖产品,就买了不少,但这实际上都是各种券商发行的信(trust)托产品。这些大爷大妈的钱被券商机构转手就投给了拿到了土地证但又木有其他项目资金可以过来接盘的地产奸商,其利息远高于银行(聚据财迷了解成本为11%甚至更高)。 

至于买信(trust)托的大爷大妈,理财利润不高不说,关键这些钱都转身被儿女借去替地产奸商们接了盘。这正是“饶你奸似鬼,喝了奸商洗脚水”。 

所以小地产奸商的日子比大地产奸商更难过:自己所剩无几的现金被忍痛以卖地收入为名交给了各地衙门,而如今韭菜更加稀疏了不说,更麻烦的是还要遭到金融资本的盘剥,资金成本比大地产奸商更高——所以刨开各路成本,基本上也就是赚点稀饭钱。 

但其实这还不算作死玩法,更作死的玩法是直接在拿地的时候找私募和P2P来搞过桥贷款,这些钱的成本比信托还要高,通常都在18%以上,20%的利息比比皆是:

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这种玩法,玩的就是心跳。因为这资金压力很大,一不小心就是血本无归。

大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。小地产奸商被衙门姥爷榨干了现金,又只能从私募/P2P搞资金成本极高的贷款,等于从一开始就在玩火,空手套白狼。所以后来会出现欠设计院的钱,让施工队垫钱修楼之类,也不稀奇。但这也是木有办法的事情——不出来接项目,自己在家里那就是坐吃山空,日坐愁城,那滋味也不好受。 

到了这里各位应该了解信(trust)托的重要性了:这是小地产奸商资金循环的重要一环,如果在这方面严控,必然会导致楼市大洗牌——不少小奸商活不下去,而哪些大奸商乘机扩大体量。 

形势既然已经分析清楚。我等小民又该如何应对?

财迷有一些不成熟的建议如下: 

1)本来前两年庙堂是下了决心要整治“影子银行”(各种理财和信(trust)托产品),但是后来户部易大人又松口说这些机构也有存在的合理性虽然。这其中部分是为了给实业民企一条活路,但无形中也让不少小地产奸商暂时有了苟延残喘的机会。 

但是,易大人这些技术官僚也很无奈,因为他们知道这里面的风险。不然也不会严惩各种信(trust)托。最近包V商银行被接管一事大家都知道了。下图是某券商情况,请自行体会:

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其实财迷还能找到更多证据。但怕放出来影响河¥蟹,就不放鸟。这些说明啥?着说明不少地方楼市已然找不到韭菜接盘,不少小地产奸商里子里那一套已经玩不下去鸟。不然很难解释点解不少P2P项目后来无法兑现,团贷网都要破产(私募就不用说了)。也很难解释为何最近相关的理财信(trust)托大量无法兑现(银行出的大头更是可想而知)。这个时候信(trust)托资金再进入楼市,那就是基本找死。但由于地方山大王天生有这个冲动(要养兵,要政绩),所以还是会逼着不少人去干这事。所以,财迷之前一直让大家谨慎投资神州的一些面子上好看的信(trust)托,是有原因的。 

2)楼市如今就是丛林法则,胜者通吃——大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。地产商规模上不来,就会因为资金成本太高而陷入危机,被淘汰。经济好的时候是大地产奸商吃肉,小地产奸商喝汤。经济不好的时候大地产奸商又更能抗——不管你是否承认,人家都是进退都比小商人强。这就是红果果的现实。目测以后大地产企业可能会裁掉下层新招的人,而中小地产企业可能会裁掉中层。各位要是有亲友在这一块混饭吃,恐怕需要早点准备转行。 

2)之前财迷劝大家尽量不要去买大地产奸商如X大,X科,X桂园的房子,因为这些公司的项目高周转到可怕的境地。甚至是当天出图纸,旬月之间就开盘。相关房子以后难免不出问题。所以可能买哪些当地小地产商的房子比较好。 

但财迷最近思考和推演后开始觉得这个论点站不住脚——各地衙门的姥爷并没有降低卖地的钱,反而是地王频出。杭州出现地王:

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苏州出现地王:

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洛阳出现地王:

郑州出现地王:

帝都也出现地王:

在拿地成本并没有降下来之前,小地产奸商的资金鸭梨那就要比大奸商高了不知道多少。所以如此一来,很难相信小奸商就木有鸭梨,吃相估计也不会比大奸商们好多少——所以,各位刚需买房的一定要注意,如果地皮是几年前拿的,奸商只是捂盘惜售,最近才开盘,这种房子或许还可以看一看。如果地皮是最近才拿到的,以现在资金如此紧张的情况来看,估计这些奸商们都会加班加点地希望早日资金回笼,工程质量估计也不会好到哪里去。 

另外,近两年别去二三四线城市买房,要买就是一线中心区。所谓“宁要一线一张床,不要三线一套房”,其中自有道理——且不说一线城市有“租精”可以帮你减负,而且一线管理更严。没有二三四线那么多操作空间,相对来说,房子质量也会好点。 

4)其实一切的根本是各地衙门吃相太难看,利用卖地拿走了生意里面的大部分利润。才导致奸商们也各种痛苦。这根子还是如今的各地衙门盘子太大。必须要精兵简政——庙堂对此相必也门清——点解去年公务猿招人大幅缩减?实际上据财迷了解,背后就是各地衙门钱袋子支持不住。借债都已经不够花。神州规矩又是绝不能动既得利益者,已经进入公务猿序列的不能再减少,所以只有不再增加名额,这又变相导致各地基层人手不足,鸭梨山大。 

如果雄鸡诺夫尚在,早就大刀阔斧,血流漂橹,精简一堆人了。而庙堂却不知为何难下决心,任这个问题一拖再拖。trade战外部鸭梨加大之下,或许这件事会提早提上日程。

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总结:楼市尽管面子上还稳如狗,但里子上慌得一笔。信(trust)托不断暴雷,说明不少小地产奸商房子根本无人接盘,积压情况比我们想象的要严重。而大地产奸商虽然还靠着两只手耍三四五把刀还能玩转,但一旦没了新项目则也会很快出事。当此之时,地产业势必重新洗牌,而各位无论是买理财还是买楼,都更要十分谨慎,务求落子无悔。 

言尽于此。


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文章作者:九龙塘右眼财迷

文章地址:http://dollarfans.com/post/2381.html

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已有39位网友发表了看法:
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1L访客 2019-06-08 11:42:21 回复  Huawei ELEHuawei ELE MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
唉,一声叹息,怎一个愁字了得。。。
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2L访客 2019-06-08 11:52:04 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
听说房倒了还要继续还贷,保险公司应推出一种保70年不倒的保险。
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2L访客 2019-06-08 13:43:53 回复  Huawei DIGHuawei DIG MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 说得好啊
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2L访客 2019-06-08 19:50:33 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
@访客 要象买热水器一样,没有保险公司承保不能销售
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3L访客 2019-06-08 11:53:47 回复  Apple iPhoneApple iPhone Safari 11.0Safari 11.0
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4L访客 2019-06-08 11:53:53 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
还有保理财不爆的保险,你看又有大生意了。
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5L访客 2019-06-08 12:06:44 回复  Huawei ATUHuawei ATU WeChat 7.0.4.1420WeChat 7.0.4.1420
也就是说现在的地王也是无奈之举,只要能活着,用地王贷款先周转一下,然后走一步看一步。
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6L访客 2019-06-08 12:51:33 回复  Samsung N9100Samsung N9100 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
写的生动活泼,一针见血!赞一个!
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7L访客 2019-06-08 12:57:15 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
上述几城大规模旧城改造都没开始,还有空间,拆旧城时就有韭菜了,这是创造消费。
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8L访客 2019-06-08 13:01:35 回复  Huawei FIGHuawei FIG Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
这是怎样一个环境?
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9L访客 2019-06-08 13:08:38 回复  Apple iPadApple iPad Safari 12.0Safari 12.0
吃包子野夫斯基怎么配和雄鸡诺夫比?哈哈哈哈哈哈
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9L访客 2019-06-08 16:28:30 回复  Android 8.0.0Android 8.0.0 UC Browser 12.4.7.1027UC Browser 12.4.7.1027
@访客 人生难得一只鸡
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10L访客 2019-06-08 13:51:31 回复  Samsung C5000Samsung C5000 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
万里长城永不倒,千里黄河水滔滔,江山秀丽,叠彩丰岭,问我国家那像染病!
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10L访客 2019-06-08 22:45:15 回复  Android 7.1Android 7.1 MIUI Browser 9.2.1MIUI Browser 9.2.1
@访客 吃地沟油的命,操中南海的心。一大群。
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11L访客 2019-06-08 13:54:54 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 QQBrowser 10.4.3505.400QQBrowser 10.4.3505.400
今夕非同往日,即便有强势者动刀手术,首先韭菜就不同意,谁愿意自己房子缩水一半以上?契约精神在本土就是一个词而已。还是那句话,优秀的富有智慧的传"桶"文化,只能让历史处在不断的轮回里。真的想前进,只有每个人都愿意承担自己心目中理想社会的责任,总把希望寄托给别人,那就不要妄谈国事了。
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12L访客 2019-06-08 13:57:58 回复  Huawei FRDHuawei FRD MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
据我所知,工行前几年就中止了与信托公司的合作
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13L访客 2019-06-08 16:14:23 回复  Android 8.0.0Android 8.0.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
降息肯定了。
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14L访客 2019-06-08 18:09:47 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
频出“地王”是“降费减税”后的一个财务说法,就是地方财务吃紧,明示“房价管制”已经是穷途末路。
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14L访客 2019-06-08 18:29:51 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 最近查了“一堆”都是数十套房的,因为这个群体太大,都不缺房,加上近年私企效益极差不赚钱不说还要上失信名单...所以房叔房嫂们必然找不到足够“接盘侠”无法“出清”手中的房子,所以“房产税”也在犹豫了...一旦开征的话,呵呵,这些个腐败房东群体就全现了形...
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15L访客 2019-06-08 18:38:51 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
一个街道主任、镇书都几十套房,何况高级别权力家眷?有钱的土豪为了保值必然也是多套房不肯接盘,欠了债务的企业主没钱接盘。吊丝不用说,指望中产阶层接盘?做梦吧...房叔房嫂手中的房子注定“出清”不了的,确定征税的那天就是你们下监狱的那一天。
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16L访客 2019-06-08 18:49:25 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
为了清出手头房子,书记找局长,局长找处长,外长找副科,副科找街道主任,主任找辖区各园区管会会主任,全都数十套离子愁下家....怎么出清?只好抱团拭借口阻碍房税开征了...
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17L访客 2019-06-08 18:52:47 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
房地产是最好的收割机。怎能让它崩呢?十年发展俩茫茫,先借债,后印钞。就是让数据增上天!什么东西都数据增长吧?
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18L访客 2019-06-08 19:01:32 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
房税一开征,涉众面太大,怕是权力根基都要动摇,一看副科、街道主任个个是数十上百套房,而况高权者?于是姥爷心里也没了底,不知如何是好?
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18L访客 2019-06-08 19:45:17 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
@访客 仲国想做官的人多了,象割韭菜一样,不断割不断长
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19L访客 2019-06-08 19:09:56 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
北高院、南高院也相继腐败了,还咋指望?“五十步者清百步都腐”的游戏好玩吗?
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20L访客 2019-06-08 19:15:53 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
其实小地方的高院也腐败,只不过小地方新闻管制厉害难出门,比如泸州、宜宾...
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21L访客 2019-06-08 19:22:13 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
某些案子能够桶到全国媒体报道的,受害方也是有大能量的人,或背后也有人。更多的冤案则是石沉大海...弱势者的历史从来就没有真相。
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21L访客 2019-06-08 19:24:48 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 还是感谢互联网吧,弱势者的历史也许能有少许真相出现...
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22L访客 2019-06-08 20:13:39 回复  Redmi Note 4XRedmi Note 4X MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
见识了。谢谢您,财迷大哥。
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23L访客 2019-06-08 21:50:40 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
不断地抓,不断地换,加快新陈代谢,身体健康了,还有房子票子收多爽。
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24L访客 2019-06-08 22:44:55 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
李亚鹏也是个搞地产的
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25L访客 2019-06-08 23:06:55 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.9.1029UC Browser 12.4.9.1029
碧桂园突传大消息,一场风暴或到来!快看uc新闻,杨总建房的机器人出来了,种田的机器人也快了,摘水果茶叶的机器人,烤面包的机器人,杀豚牛羊的机器人,沙漠种树的机器人,您太伟大了杨总!
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25L访客 2019-06-09 10:38:40 回复  Xiaomi 4AXiaomi 4A MIUI Browser 10.8.1MIUI Browser 10.8.1
@访客 然后把房子卖给机器人,让机器人贷款买房
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26L访客 2019-06-09 05:18:59 回复  Apple iPadApple iPad SafariSafari
全杀,全换,何如。
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26L访客 2019-06-09 07:13:23 回复  Huawei ELEHuawei ELE MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 都白扯淡,只要温床还在,只要腐烂变质的土地还在,杀多少,换多少结果还是一样。。。
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27L访客 2019-06-09 12:01:09 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
下一步炒粮食,更好,就不怕你不买
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28L访客 2019-06-10 03:13:08 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
经济很好 大家不用慌张
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29L访客 2019-06-10 03:13:54 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
开发商倒闭了 房子更稀缺 坐等翻倍
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30L访客00 2019-06-10 19:53:10 回复  Windows 7Windows 7 Internet Explorer 10.0Internet Explorer 10.0
分析的很透彻,学习了

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挤眼 亲亲 咆哮 开心 想想 可怜 糗大了 委屈 哈哈 小声点 右哼哼 左哼哼 疑问 坏笑 赚钱啦 悲伤 耍酷 勾引 厉害 握手 耶 嘻嘻 害羞 鼓掌 馋嘴 抓狂 抱抱 围观 威武 给力
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