如松:这就是“大风口”

2019-05-06 21881人阅读,共36个回复 房价楼市泡沫
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2017年4月前后,我在当时的文章中说,澳大利亚和加拿大的楼市泡沫即将破裂,恰巧有一位老兄在多伦多工作,坚定认为多伦多的楼市还要牛下去。

这世界没有不破的泡沫,只是破裂的时间和方式有所差别。当今所有国家的房地产泡沫,都远不如当初的日本房地产更有坚实的基础,因为日本是典型的人多地少的国家。

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上图是1977-2019年加拿大温哥华不同类型的房屋价格走势(最高位置的蓝线是独立屋平均价格)。即便像温哥华这样居住环境在全球屈指可数的城市,在2000年以前的价格走势也是相对平稳的,此后的升势开始凌厉,一直持续到2017年。

2000年之后楼市急升的主要根源是什么?

虽然因素有很多,但最核心的因素是有些国家没有完整的私有产权保护制度,当本国加入世贸组织、经济快速发展之后,有些富人就首先开始担心自己财产的安全性,导致资本和人员外流,给温哥华、多伦多、悉尼、墨尔本等城市带来了强大的人流和资本流,推动了楼市的繁荣和价格的急升。

富人们担心自己财产的安全性、疯狂地将资产移出母国会带来什么后果哪?当然会带来母国的资本匮乏,进而导致经济和失业问题。此时,母国就会用所有手段打击资本外流,2017年伊始,恰恰是母国打击资本外流的开始。既然钱与人无法再顺利流出,这些热点城市的房屋就会失去动力。加上这些城市因房价高涨会影响社会稳定,银行和政府就会使用各种政策工具进行打压,最终导致了房地产的熄火。

据新浪转华尔街日报报道,Corelogic周三发布的数据显示,4月份澳大利亚八个州府城市的房价环比下跌0.5%,同比下跌8.4%。自房价于2017年9月见顶之后,目前已下跌9.7%,相比之下,2008年金融危机期间的跌幅仅仅为7.6%。人口众多的悉尼和墨尔本的房价继续领跌,两地的房价分别较2017年的高点低14.5%和10.9%。

很明显,过去两年并没有发生2008年那样的金融危机,是什么原因让价格跌幅超过了金融危机期间?显然是更根本的因素发生了变化,当然是需求在丧失。2008年虽然发生了金融危机,但经济全球化还在进程中,资本和人员依旧可以比较顺场地自由流动,对一些富人来说,价格下跌就成为难得的买入机会,而需求旺盛就限制了当时的价格跌幅。现在,需求在丧失,跌幅当然就会更大。

无论这些国家在未来采取什么样的货币政策(无非是降息或QE),房价都会走向漫漫的价格回归之旅。源于逆全球化到来之后,各国收缩资本流动是一个很长时间的过程,否则就会导致本国经济和社会问题。而没有外来资本和人流的补充,这些地区的房屋需求就难以恢复,房价就没有新动力。或许也可以说,某国富人的资本疯狂外逃仅仅是特定时期的特定历史事件(其它国家并不具备),是没有完善的私有产权制度带来的,由此带来的上述城市的房地产繁荣也不可重复。当这些城市丧失了最主要的需求来源之后,价格只能不断回归。

这就像将一个乒乓球抛在桌子上,开头的时候还可以不断地跳,但最终要实现静止。

这一轮的资产价格泡沫破裂将是全球性的,根源在于欧美日中等主要国家都在变老。

QQ截图20190506112003.jpg

从美国房屋成交量下滑(上图),到加拿大、澳大利亚房屋的量价齐跌,到日本、意大利几十块钱的一套房屋,再到中国的鹤岗现象,都是全球变老的一种外在表现,而且几乎是同步运行(日本除外)。

QQ截图20190506112016.jpg

发改委已经要求大中城市开放户籍入户限制,随着多数城市开放入户,人口净流出城市的人口流出速度会加快,步入鹤岗化的进程将在下半年加速,这些城市的房子就会失去财富的意义,带来的结果是整个金融市场的流动性持续收缩。未来房地产的焦点主要体现在人口流入的城市。

当房屋价格普遍开启跌势或因二手房屋成交周期不断延长而丧失流动性之后(这当然是有些国家进行行政干预的结果),意味着全球流动性的剧烈损失。

所以,全球下一个大风口就是多数人都会陷入流动性焦虑之中!

央行有办法对抗这种收缩吗?没有!央行如果以房地产消灭流动性的速度来为市场补充流动性,这将导致天文数字的通货膨胀,其补充流动性的速度就会受到通胀的制约。所以,在这件事上,央行能力有限,可恰恰,发展中国家的通胀正在进入上升周期。也就是说,钱紧将是未来很多年的新常态,家庭和企业的流动性焦虑也是新常态。

随着钱紧不断深入,高利贷也是未来的大风口。


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文章作者:如松

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已有36位网友发表了看法:
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1L访客 2019-05-06 11:48:59 回复  Android 9Android 9 Google Chrome 70.0.3538.110Google Chrome 70.0.3538.110
钱紧之后,最终趋势向何方?这是个大问题
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1L访客 2019-05-06 12:00:05 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 Google Chrome 62.0.3202.84Google Chrome 62.0.3202.84
@访客 我认为钱紧之后就是放水,没有选择。唯一的选择就是放水的速度。
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2L访客 2019-05-06 12:24:12 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
钱紧之时,就是“骗与赖”文化盛行之时!人伦道德进一步崩塌,因为生存本能,坑蒙拐骗、恐怖犯罪和大大小小的战争日益猖獗,人类灵魂彻丧后,人生没了意义,人类也就没有了未来...
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2L访客 2019-05-06 21:04:12 回复  OPPOOPPO MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客
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3L访客 2019-05-06 12:29:32 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
铁老大的债务出清才可能通缩
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3L访客 2019-05-06 15:26:03 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 铁老大的债务要持续“转嫁”到“一带一路”沿线去才有可能出清一小部分;就算把阿三国争取到,也不可能完全出清!何况阿三也穷顶多合作一两条线后就山寨国产化了(参见阿三制药模式)..
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3L访客 2019-05-06 15:36:30 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 铁老大是消化积压产能的大户(增加源头内需),不仅保就业且创造出沿线城市新增就业机会,能一定程度缓解通缩,这也要搞大基建的理由。
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4L访客 2019-05-06 12:37:13 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
现在只要是理财,公家虽稍强点(收益拉长了看也是负什)但也没承诺说保本。而一些私营或混营的,要么正在爆雷,要么正走在爆雷的悬崖边...无论你曾经多厉害的行业一哥一姐,不抵用的!.
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5L访客 2019-05-06 13:51:46 回复  Android 8.1.0Android 8.1.0 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
这个过时了,今天平地一声雷。
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6L访客 2019-05-06 14:27:37 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
RMB新增一条生产线
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7L访客 2019-05-06 14:37:22 回复  Android 6.0.1Android 6.0.1 Google Chrome 63.0.3239.83Google Chrome 63.0.3239.83
我原来的观点是认为崩盘以后是春秋群雄。超级大师的观点是委内瑞拉化,如松老师的水平超过王尚一,在下佩服的五体投地。
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7L访客 2019-05-06 18:50:28 回复  Huawei RNEHuawei RNE UC Browser 12.4.2.1022UC Browser 12.4.2.1022
@访客 兄台,看了你的话,感觉志同道合,可否留个电话,加个**,方便交流。
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8L访客 2019-05-06 14:56:18 回复  Huawei FIGHuawei FIG MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
谢谢!
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9L访客 2019-05-06 15:50:26 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 QQBrowser 10.4.3469.400QQBrowser 10.4.3469.400
母国对房子展现出的是“它是用来涨的,不能跌,只能冻住保值”,所以要想办法让大家坚信。只有小下大上才符合所有人利益。庞氏一定要到无法收拾的地步才会停,那时埋单的一定只有百姓,不会有官和红商。目前不要说房子不好和不行,会遭千夫指。
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9L访客 2019-05-10 00:53:44 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
@访客 房价绝对值不会降的,相对值不好说,比如与大米价格的比较
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10L访客 2019-05-06 15:50:55 回复  Windows 8.1 x64Windows 8.1 x64 Firefox 66.0Firefox 66.0
感谢如松老师透彻分析,小民只求自保!
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11L访客 2019-05-06 17:57:56 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
没别的,我就抢不到房着急,长沙,现在是限价,原价一万的被**限到九千,如果,如果放开限价起码一万三左右,你们不要听书呆子的,吃亏是自己!
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11L访客 2019-05-06 19:09:30 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 鼠目寸光说的你你了!
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11L访客 2019-05-06 19:23:31 回复  Windows 7 x64Windows 7 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 你用一个破OPPO抢什么房,你的那点钱还是留着换部好手机吧
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11L访客 2019-05-06 19:42:25 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.2.1022UC Browser 12.4.2.1022
@访客 他是黑中介,炒房的,是人渣。
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11L访客 2019-05-06 19:47:27 回复  Android 7.0Android 7.0 UC Browser 12.4.2.1022UC Browser 12.4.2.1022
@访客 黑中介抢到限价房后,交定金接着找下家,还有房产商与黑中介是朋友,好东西先给朋友,朋友也会做人,你懂的。
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11L访客 2019-05-06 20:19:07 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
@访客 你才是蠢货,你实地到售楼部看看再**
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11L访客 2019-05-06 20:24:33 回复  OPPOOPPO Google Chrome 53.0.2785.134Google Chrome 53.0.2785.134
@访客 你用的什么手机?你翻翻他们8年前的预测,哪个是对的?我以前差点信**,幸好买了一套,只是买小了点
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11L访客 2019-05-06 19:57:19 回复  Samsung I9500Samsung I9500 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 刚需该买就买
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11L访客 2019-05-08 20:45:01 回复  Windows 8 x64Windows 8 x64 Liebao BrowserLiebao Browser
@访客 和着你就根本没看懂,人一直在跟你说,物以稀为贵,象一线城市,那是稀缺资源,不过,你买不起,而长三角珠三角,那是外地人比本地人多,问题也不大,至于那些个穷省还有没人去的省,你自己考虑,只能跟你说,房子跟房子是不一样的,就象人跟人不一样
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12L访客 2019-05-06 19:21:47 回复  Apple iPhoneApple iPhone WeChat 7.0.3WeChat 7.0.3
今年蔬菜水果可贵了
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13L访客 2019-05-06 23:02:37 回复  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
感恩感谢老师的大爱
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14L访客 2019-05-07 07:41:49 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
特朗普一个推特就让大A一天蒸发掉5000亿美元,估计接下来几天股市还要跌...是哪个草包砖家说贸易战对国内经济没影响的?
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14L访客 2019-05-07 07:52:15 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 而且同天港股损失一万亿,差不多1500亿美元,大国一下了没了6500亿美元,若再跌几天,大陆加香港或将损失近万亿美元....看看那些加了杠杆看多或股票质押的怎么平仓?
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14L访客 2019-05-07 07:59:07 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 又是雷声一片...?呵呵,韭菜们一个个都是“菜坚强”!
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14L访客 2019-05-07 08:03:37 回复  Huawei MHAHuawei MHA MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
@访客 是,久坚强
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14L访客 2019-05-07 08:04:59 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 别看为小农商行精准降了一次准,就这形势,接下来很快还会有一次普降,估计又是1%。
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15L访客 2019-05-07 08:13:48 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
特朗普这“一推”真狠,时机瞅得真TM准,雪上加霜,一推致命!这边手头钱更紧了...
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15L访客 2019-05-07 08:20:47 回复  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
@访客 只能是以不停“放水”来应对,死马当活马医,梦待奇迹发生了....
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16L访客 2019-05-07 22:35:24 回复  Android 5.1Android 5.1 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
高岗之上,你的心是否绝望
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17L访客 2019-05-08 03:23:30 回复  Windows 10 x64Windows 10 x64 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
请如松老师说说美元标价的黄金和人民币标价的黄金,未来可能的趋势。
签到成功!签到时间:2019/5/8 上午3:22:25,每日签到,生活更精彩!

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